La loi DENORMANDIE

Qu’est-ce que la loi Denormandie

La Loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier 208 et vient compléter le dispositif loi Pinel Ancien déjà en place.

Elle vise à rénover les logements vétustes de certaines villes françaises par le biais d’un programme de défiscalisation avantageux à destination des investisseurs. Le tout dans l’idée d’améliorer la qualité du parc immobilier français et de répondre au besoin de logement des populations.

  1. Concerne les logements anciens situés dans des zones éligibles à forte demande locative, l’objectif étant de réhabiliter le centre des villes Françaises par la rénovation des logements anciens en vue de les proposer à la location.
  2. Des travaux de rénovation sont à réaliser à hauteur de 25% du prix du bien
  3. Une réduction d’impôt possible jusqu’à 21% du prix du bien, comme en loi Pinel

Un dispositif dans l’ancien facilité

La loi Denormandie a été repensée afin de faciliter ses conditions d’application :

  • en louant votre bien en Denormandie, vous aurez ainsi la possibilité d’accorder la location du logement à vos enfants.
  • le dispositif permettant de louer le bien aux ascendants et descendants.

Avantages Loi Denormandie

Le gouvernement a fait en sorte de rendre le dispositif de défiscalisation immobilière Denormandie très attractif pour les investisseurs afin de s’assurer qu’il remplisse son rôle de stimulant pour le secteur de la construction immobilière.
Ci-dessous, vous trouverez les avantages principaux de la Loi Denormandie et les améliorations apportées par rapport aux loi précédentes comme les lois Pinel et Duflot.

Réduction d’impôt

Le principal avantage de la Loi Denormandie est le fait de pouvoir défiscaliser, et ce jusqu’à 21% du prix du bien acheté.

Si vous remplissez toutes les conditions, vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux identiques à ceux de la loi Pinel. (voir loi Pinel vs loi Denormandie). Ces derniers varient en fonction de la durée de location de votre logement :

Réduction d’impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)

Réduction d’impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ansRéduction d’impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans

Possibilité d’un investissement sans apport

En bénéficiant d’un allègement fiscal et en y ajoutant les revenus de location, il est possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier sans apport initial. Les loyers et la réduction d’impôt peuvent potentiellement couvrir intégralement le remboursement du prêt contracté pour l’achat du logement

Le dispositif Denormandie se concentre sur les centres de villes françaises comprises entre 6.000 et 100.000 habitants. En acquérant un logement dans une ville de taille moyenne, vous investissez dans un marché où la demande locative est forte. La probabilité de location est ainsi plus importante. De plus, la variété des biens mis à la vente est grande, cela va du studio aux grands appartements. Chaque investisseur peut acheter dans la mesure de ses moyens et objectifs.

Possibilité de louer à ses ascendants / descendants

Un avantage important par rapport à la précédente loi Pinel est le fait que la loi Denormandie offre la possibilité de louer à des membres de sa famille, ce qui est très avantageux pour les investisseurs souhaitant, par exemple, louer à leurs enfants. Le locataire ne doit cependant pas faire partie du foyer fiscal.

Déduction des charges de ses impôts

Avec la Loi Denormandie il est possible pour le propriétaire de déduire certaines charges, par exemple :
⇒ Taxe foncière
⇒ Frais d’entretien du logement
⇒ Primes d’assurance
⇒ Frais de gestion locative
⇒ Intérêts d’emprunt

Les avantages à acheter dans l’ancien

  • Les logements anciens se trouvent au cœur des villes, donc souvent mieux placés que les logements neufs.
  • L’acquisition est plus rapide, même avec les travaux à effectuer il faut compter en moyenne 4 mois pour commencer la location de son bien, contre 2 dans le neuf.
  • Contrairement au Pinel neuf, le dispositif s’étend jusque dans des zones rurales

Le contexte de la loi Denormandie

  • S’engager à louer le bien dans le cadre d’une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée locative souhaitée.
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement.
  • Effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération (achat du bien, montant des travaux et frais de notaire inclus) dans une limite maximale de 300 000 euros.

Les plafonds Denormandie

Si le mécanisme de défiscalisation Denormandie est d’un fonctionnement simple et accessible, il convient tout de même de respecter les différents plafonds imposés par le gouvernement dans le cadre de la loi.
Il existe 2 types de plafonds encadrés par la loi :

  • Les plafonds de LOYER
  • Les plafonds de RESSOURCES

Plafonds de Loyer

Le plafond de loyer d’un logement loué en Loi Denormandie est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires.      Ce plafond dépend de :

  • La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
  • La surface utile calculée du logement

Comment calculer un plafond de loyer Denormandie

La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante :  ⇒  Barème x Surface Utile x Coefficient

1 – Déterminer le Barème

Zone Éligible Denormandie Barème Denormandie 2019
Zone Abis 17,17 €/m²
Zone A 12,75 €/m²
Zone B1 10,28 €/m²
Zone B2 & C 8,93 €/m²

 

2– Déterminer la surface utile  Surface utile = Surface Habitable + 0,5 x Surface Annexes

Selon cette formule, on constate que l’on ajoute la moitié de la surface des annexes à la surface habitable du logement. Les surfaces annexes sont les caves, les balcons, etc…
 Les parking ne font pas partie des surfaces annexes et les surfaces annexes sont plafonnées à 8m²

3 – Calcul du coefficient multiplicateur    Coefficient Multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface Utile)

! Ce coefficient ne peut en aucun cas dépasser 1,2. En cas de dépassement, la valeur 1,2 sera prise en compte dans le calcul

Plafonds de Ressources de la Loi Denormandie

Le plafond de ressources des locataires d’un logement acheté dans le cadre de la loi Denormandie représente les revenus maximums que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement.
Ceci a été mis en place afin que ces logements soient accessibles à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d’un logement social mais trop bas pour avoir accès à un logement facilement dans le parc locatif privé.

Le plafond de ressources est fixé en fonction de :

  • La zone du logement
  • La composition du foyer

Les plafonds de Ressources – Loi Denormandie 2019

Ces plafonds représentent les revenus maximums que peut percevoir le foyer habitant le logement mis en location.  Le montant du plafond dépend de la zone du logement et de la composition du foyer louant le logement.

 

Situation du Foyer Zone Abis Zone A Zone B1 Zones B2 & C
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième 13 341 € 12 213 € 8 936 € 8 041 €

 

Quels sont les documents justificatifs à produire

Les 3 décrets d’application du 27 mars 2019 précisent la nature des documents à soumettre auprès de l’administration fiscale. Pour les obtenir, il existe deux possibilités : Vous avez vous-même entrepris la rénovation du bien. Vous devrez alors délivrer les documents suivants :

  • 2 diagnostics de performance énergétique (DPE) qui devront être réalisés par des professionnels. Les documents attesteront des réductions de consommation d’énergie avant et après les travaux.
  • Les factures justificatives des travaux réalisés. Elles préciseront le lieu de réalisation des travaux et leurs spécificités.